房产投资者面临的风险

投资者花几十年心血积累的财富，常常可以因为一件意外就付之东流，被别人夺走。这种可能性对于私营企业家，地产投资者，高风险的专业人士（如医生等）和高净值人群就更大了。澳大利亚是世界上诉讼率最高的国家之一。这也就不难理解为什么资产保护一直都是澳洲高净值人群策略清单上极为重要的一条了。

不少地产投资者都在过去的四、五年里获得了丰厚的投资收益。但是，却鲜有认知他们作为房主所面临的风险。事实上，正确的资产保护是成为富有和持续富有的区别。而这绝不仅仅是买个房东保险那么简单。

首先，在个人名下的物业是没有任何资产保护的。无论是经商过程中遇到的无担保债权人，还是在您房中受伤的租客，都有可能通过诉讼拿到您私人名下的资产。一些投资者为了避免企业债权人的风险，把资产移入伴侣名下 ，认为这样就可以适当地规避风险了。这样的策略既不可靠，也不有效。在一些情况下，债权人完全可以通过法庭拿到被转移的资产。另外，一旦家庭发生分裂或变化，投资者可能会完全失去控制权。

所以，投资者常常被建议以信托的形式持有投资物业。信托是一种能够使投资者控制而不在法律上拥有资产的工具。投资者通过控制资产，享有和支配其带来的收益。但由于不在法律上拥有资产，在自身遭到诉讼攻击时，对方则无法触及到这部分资产，所以是一种比较常见的资产保护工具。笔者还常被问及，信托中的资产是否可以在婚姻分裂时得到保护，不被分走。这个答案是No。澳洲的家庭法有权掀开“公司””信托“等”结构面纱“，把里面投资者控制的资产都归类到双方的财产池中以便分配。如果投资者担心由家庭破裂带来的财产损失，则必须用其他策略另作安排。

在地产投资中，变换业主身份是一件极为昂贵的事。把物业从私人名下转入信托人名下不仅会招致资产增值税，还会有印花税。所以，投资者需要从一开始就考虑到该物业持有的长期目的。另外，在澳洲以信托投资物业还需要考虑到各州不同的地税免税标准。这也应该在一开始做结构策略时就事先考虑到。

虽然信托结构可以为地产投资者提供一定的资产保护，但是它也有其短处。信托每年只能为受益人分发资产获得的收益，不能分发亏损。这样一来，负扣税的利益就无法在受益人身上体现了。另外，银行一般对以信托形式持有的物业贷款都要谨慎一些。因为如果发生坏账，银行通常只能用信托内的资产来弥补房屋出售后仍短缺的贷款金额，无法触及到投资者控制的信托外的资产。

那么，有没有什么办法可以让业主既可以资产保护，又可以享受负扣税的益处呢？下面我们就介绍一种方法。

假如投资者想买一个$800,000的物业，贷款80% 也就是$640,000，加上自有资金 $160,000。投资者可以按照市场利率从家庭全权信托中借款$160,000用以支付settlement付款。这样，家庭信托就变成了该物业的第二债权人，紧排在银行之后。投资者可以在房契上注册家庭信托的债权，这样无担保债权人就要排在家庭信托之后才行。

投资者需要特别注意的是，在索赔事件发生后进行的资产保护措施是无法提供任何保护的。如果您担心可能面临的风险，您最好尽快和私人理财师联系讨论。索赔事件并非是诉讼告到法庭后才发生，而是在造成索赔的事件发生时就成例了。所以，当投资者在得知索赔后才开始进行的资产转移和保护措施是无效的。

资产保护是朗杰家族办公室整体财富管理体系中的一部分。其他方面还包括税务筹划，传承规划和投资管理。 所有的策略都应该考虑到投资者本人的切身情况和风险敞口。有些投资者明明知道自己面临的风险，但由于时间或是不知从何下手等问题迟迟没有采取任何措施，导致事件发生时措手不及，追悔莫及。如果您希望进一步了解如何进行整体财富管理和保护，请与我们联系 hello@capitallongevity.com.au

Disclaimer:

This article does not create an advisor-client relationship. The comments, opinions and information included in this article and expressed by its author is general information only, and has not taken into account of anyone’s personal situation. You should always consult with your adviser.